En el marco de la propiedad horizontal, donde la convivencia y la coexistencia son elementos fundamentales, es esencial comprender la distinción entre elementos comunes y privativos. Una comunidad de propietarios implica compartir la propiedad de un inmueble, regida por normas y estatutos acordados por todos los propietarios del edificio. Para regular esta convivencia, se recurre a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y al Código Civil.

Los elementos comunes son aquellos que sirven a todos los propietarios y pertenecen a la comunidad en proporción a sus cuotas de participación. Estos elementos abarcan una amplia gama de aspectos, desde la estructura del edificio hasta servicios e instalaciones compartidas. Algunos ejemplos de elementos comunes incluyen:

1. Suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas: Estos forman la base y la protección del edificio y son compartidos por todos los propietarios.

2. Elementos estructurales: Pilares, vigas, forjados y muros de carga que contribuyen a la estabilidad del edificio.

3. Fachadas: Incluyendo revestimientos exteriores, terrazas, balcones y ventanas, aunque el uso exclusivo de una terraza retranqueada puede considerarse privativo.

4. Áreas comunes: Portales, escaleras, corredores, pasos, patios, ascensores, depósitos, entre otros.

5. Instalaciones: Tanto eléctricas como de servicios, como el suministro de agua, gas o electricidad, incluyendo sistemas de detección y prevención de incendios.

Es esencial tener en cuenta que la coexistencia pacífica de estos elementos comunes se basa en el respeto y el uso responsable por parte de todos los propietarios.

Elementos Privativos: Espacios para Uso Exclusivo

Los elementos privativos, en cambio, son espacios delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente. Estos espacios, como pisos, locales o trasteros, deben cumplir con ciertos requisitos:

1. Susceptibilidad de aprovechamiento independiente: Deben poder utilizarse de manera independiente de otros elementos.

2. Delimitación clara: Los límites de estos espacios deben estar definidos de manera precisa.

3. Servir exclusivamente al propietario: Los elementos arquitectónicos e instalaciones dentro de estos espacios deben estar destinados exclusivamente al beneficio del propietario.

Es crucial que estos elementos privativos estén detallados expresamente en la escritura de división horizontal. Aquellos que no estén especificados se presumen como elementos comunes, y cada elemento privativo tiene asignada una cuota de participación en la comunidad.

Desafíos en la Distinción

La distinción entre elementos comunes y privativos a veces puede resultar desafiante. Situaciones como las tuberías o desagües, aunque según el Código Civil son considerados elementos comunes, pueden generar confusión. Sentencias han indicado que si estos elementos están dentro del espacio privativo y sirven exclusivamente a ese elemento, pueden considerarse privativos.

La comprensión clara de los elementos comunes y privativos es esencial para la armoniosa convivencia en una comunidad de propietarios. La correcta aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal y el respeto mutuo entre propietarios son fundamentales para mantener el equilibrio entre la propiedad individual y la colectiva.

Juana Trujillo - Asesora Inmobiliaria en Vila-casa

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